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2018-11-14 00:02:14【3409754】
傲地表示:“2009年楼市的反弹,起点是保利中环广场。” 到底哪个楼盘是起点总有争议,但毫无争议的是,2009年2月份,广州楼市成交已经回暖。该月,广州十区一手住宅成交量为47.36万平方米,在2007年至2011年的5年中,这是仅次于2007年同期的数据(详见附表1)。相比2008年的23.12万平方米翻了一番。合富辉煌集团市场研究部对市场持续监测显示,2009年1-3月份,广州十区网上签约面积为202万平方米,签约套数1.95万套,比2008年同期大幅增加近一倍。2009年第一季度,广州商品住宅市场显著回暖,并在经历2007年“9·27”以来连续五个季度调整后,首次出现季度成交量超过新增供应量的局面,市场进入清理存货阶段。 2月份成交回暖;3月份更多投资客入市;4月份成交量再涨30%,攀升至83.24万平方米,那是自2007年6月份后再也没有达到的高度,楼市回暖完全确立。 (张秀钦) 附表1: 前5年2月份 广州十区一手住宅成交情况 年份 成交量(万平方米) 成交价(元/平方米) 2007年 75.59 7729 2008年 23.12 9303 2009年 47.36 8011 2010年 29.12 13254 2011年 46.73 14002 (整理/张秀钦) 张秀钦 (张秀钦) 政策 环境 2011年,有开发商期望2012年的楼市政策会有所松动。事实证明这是幻想,最严厉的调控依然在继续。最近上海二套房新政的“夭折”说明,中央在楼市调控上依然“严厉”。 现在很多开发商都在羡慕2009年,那真的是楼市“最好的岁月”:房贷7折优惠、首付两成、营业税优惠…… 2012年:松绑新政“见光死” 2月27日,上海市住房保障和房屋管理局发文重新声明,将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施,严格执行住房限售政策,政策不改变,力度不放松,抑制投资投机性购房,进一步巩固调控成果。这也就意味着,原来对于“持有满三年以上本市居住证的外地人享受上海家庭可购买第二套住房”的优惠待遇被画上句点。又一个地方政府的松绑新政宣告“夭折”。 在楼市成交不断下滑,小幅降价不能刺激成交快速反弹的情况下,不少开发商寄希望于调控政策的松绑,地方政府更是多次试探中央的底线。试探的结果是松绑无望,限购、限价继续。 当然,楼市调控政策“大松绑”没有,微调还是有的。自2011年下半年来,北京、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、中山等十多个城市出台了不同角度的楼市微调政策,正如一些中介公司所总结的“触及红线搁浅、有利刚需执行”。 由于有了微调,如今严厉的政策相比去年有了一点点好转,例如首套房房贷利率纷纷回归基准,部分银行甚至再次出现9折的优惠利率。 难以确定的是,现在到底会不会降息。2011年7月7日加息之后,房贷利率升至近十年最高。如果没有持续的降息,就算首套房房贷利率回归基准,还有很多买家会在庞大的月供压力前却步。 2009年:调控转变“卖大包” 2008年,为抵御全球经济危机的冲击,中国出台了4万亿的救市政策。2007年的楼市调控政策也完全转变,从打压楼市转向提拉楼市,楼市迎来了政策面、资金面最好的时期。 2008年出台的关于住房优惠政策的相关文件共有4份,内容主要为下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税、降低购买首付比例和个贷利率。2009年2月份,多家银行开始执行对购房者享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则,为楼市回暖积蓄了政策基础。 各地方政府根据中央精神,纷纷出台细则促进房地产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上,采用了宽松的标准,“对已贷款购买一套住房的居民,为改善居住条件,再贷款购买第二套普通住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。 此外,自2008年9月中旬至12月中旬的近百天时间内,央行连续五次降息。持续的降息,加上优惠利率,大大减轻了购房者月供的负担。 (张秀钦) 张秀钦 (张秀钦) 面对市场“回暖”之说,现在大多数商家还是保持谨慎的态度。有开发商明确表示,趁如今销售势头不错,能推多少货就推多少货,四五月份的市场依然是未知数。 谨慎,也是2009年楼市初现回暖迹象时开发商所持的态度。3月份,广州一手住宅成交量已呈现爆发式增长,开发商在定价上依然比较保守;4月份,广州楼价还出现下降。 2012年:不相信市场逆转 近日,天河某高端楼盘营销人士表示,有部分意向买家希望单位总价能低一些,因此,在不降价的前提下,楼盘计划推出部分毛坯单位,这样一来,不少单位的总价在百万元以内。 为何要剥掉装修卖毛坯?自然是对当下所谓的“回暖”信心不足。在整体环境没有改变、投资需求依然被严厉打压的情况下,这次成交反弹的时间能有多长、力度有多大,开发商心中依然没底。“抓住当下”,还是开发商的主流心态。业内人士吴定金日前接受记者采访时对二三月份的成交寄予比较大的希望,但对四五月份就持“还要看”的态度。所谓的“还要看”,就是要看政策会不会松绑,但从日前上海调控政策松绑被叫停的事实来看,调控政策短期松绑的可能性非常小。 2009年:仍准备继续过冬 2009年2月份,广州一手住宅成交量接近50万平方米,放在2008年,这已经是不错的成绩了。但当时意识到市场真正回暖的商家并不算多。在珠江新城,隽峰苑推出新货,其售价甚至低至1.3万元/平方米。当时不少商家对经济形势不乐观,担心楼市会走向更恶劣的境况,因此仍在准备着如何度过寒冬。 由于对市场缺乏信心,当时商家推货的节奏也比较慢,在2009年第一季度,广州一手住宅新增供应量非常少。缺乏信心最明显的证据是,4月份广州楼价甚至出现了下跌。直到4月份楼市回暖明确,5月份楼价才开始缓慢上升,之后才是快速的飙升。 向来反应较快的SOHO中国董事长潘石屹,当时也并没意识到楼市逆转的到来,接受媒体采访时给出一个悲观的看法:“2009年中国的房地产市场仍会比较低迷。”潘石屹向记者表示,政府对房地产的政策主要是“松绑”,各种“松绑”的政策基本都已出台,“但楼市下滑的大势已经形成,这些政策‘红包’能不能阻止大幅下滑的趋势,不光取决于房地产市场的情况,更取决于大的经济形势,效果还需要观察”。 (张秀钦) 张秀钦 (张秀钦) 2012年:1月已有推货热 日前,记者咨询某港资房企的有关负责人,对2007年、2008年、2009年市场变化的看法,该负责人说,从中得到了很好的经验教训,不能坐等市场回暖,而是要积极推动市场的回暖,才能瓜分更多的市场蛋糕。 在西南,仅仅在2月18日至19日两天时间内,龙湖地产奇迹般地完成了10亿元的销售额。龙湖地产执行董事秦力洪表示,龙湖从大年初四便开始销售,希望能抓住调控下短暂的窗口期,“10亿元”是从牙缝中抠出来的,不容易。价格合理回归,姿态积极到位,机制灵活高效,团队擅抓机会,这是龙湖能从“牙缝中”抠出10亿元的原因所在。 对广州开发商来说,早在1月份已开始主动出击,当月,广州一手住宅批准预售面积达到80多万平方米。可惜,经过去年年底一波急速降价之后,开发商没有继续跟进,而是选择了较为保守的做法,基本维持去年年底的价格,部分成交不错的楼盘价格甚至还有所上升,因此主动出击的效果并不明显。受1月份成交低迷影响,2月份,广州十区一手住宅批准预售量大幅下滑。本刊监测阳光家缘数据显示,截至2月28日,广州一手住宅新增供应量约为829套。 在统计1月份成交的同时,合富辉煌集团市场研究部发布的一季度预测中称,广州十区一手住宅“后续”新增供应量接近6000套,比去年同期增加约千套。 2009年:前5年推货最少 在价格不断回落的过程中,广州一手住宅的成交也节节败退,“买涨不买跌”在当时有着非常明显的体现,商家推货的积极性较低。2009年第一季度,广州一手住宅批准预售量刚过百万平方米,是前5年表现最差的(详见附表4)。 当时大家对次贷危机带来的影响心中没底,对于楼市的走向也根本没底,多数开发商还在收缩战线、收紧钱袋,准备“冬眠”。当市场在短期内快速逆转时,商家的供应量才迅速跟上。整个2009年,广州十区一手住宅批准预售量达668.03万平方米,与2007年的供应水平非常接近。 (张秀钦) 附表4: 2007年-2011年第一季度 广州十区一手住宅批准预售量情况 年份 批准预售面积(万平方米) 2007 139.76 2008 133.75 2009 101.76 2010 133.35 2011 129.86 (整理/张秀钦) 张秀钦 (张秀钦) 图/全景 特别策划 在纠结中出离观望,真的不容易 他们,是开发商眼中最可爱的人 楼盘还是那个楼盘,地段还是那个地段,产品还是那些产品,最困扰人的问题是到底是哪个价钱?是商家被迫“放血”的价钱,是买家心中期盼已久的“门槛价”,还是随残酷的现实逐渐调节出来的心理妥协价? 在持续一年多的调控高压下,有那么一部分人,在整体观望的背景下,率先出离观望而采取行动,他们或已经买房,或准备买房。为什么在这个时候选择买房?他们需求各异,但都有一个共同特征,那就是已经接受或者准备接受“那个价钱”。即使未来价格走势不确定,但他们认了。大部分基于近几年来的一个判断从长期来看,买房不亏本,还是一个大概率事件。在开发商眼里,他们成了这个时期最可爱的人。如果没有他们的存在,楼市冬天里的“一把火”难以燃烧,没有他们拿出的真金白银,不少房企越来越紧张的资金链或许早已断裂。即使是那些还在蠢蠢欲动的准买家,因为他们的到来,至少是暂时温暖了开发商那颗忐忑的心,也让销售人员有了新的希望。 海珠区中心地段的楼盘,素质相仿的产品,原来叫价2.6万元/平方米,如今突然“跳水”到1.6万元/平方米,是应该继续“买涨不买跌”,还是应该在调控下转变思路为“买跌不买涨”?同一社区的房子,对买家A来说是贵了,对买家B来说又是便宜的。在一个时间点来看,好像不值,换了一个时间,又觉得挺笋……看的角度不同,评价的标准不同,一切都取决于“适合的才是最好的”。买了特惠单位的,买之前,曾经担忧“降了还会再降”;一旦购买,心理曲线又变化为“涨上去就再也跌不下来了”。 在限购环境下,一些准购房者心里很酸,没限购之前买不起,限购之后不让买。降价甩卖楼盘,也很烦恼,不是不想降价,是怕价钱降了也卖不动、售楼处还有被砸的风险。在这样的纠结中出离观望,看房、买房,真的不容易。 (赵亚洲) 刚需客 万小姐:价格肯定不会再大幅下滑了 年龄:“2字头” 职业:广告从业员 购房经历: 万小姐从事房地产广告业务,对楼市比较熟悉,更重要的是,听过很多“前辈”后悔当年没有买房:“要是当时买套三房就好了,不用现在还想着换房”、“要是当时咬咬牙多买几套就好了,现在都不用上班了”、“要是……”这样的话听多了,万小姐暗下决心,不能让自己也成为这样的“祥林嫂”。 去年年底,雅居乐剑桥郡促销,没有经过心理挣扎,万小姐便以团购的方式买了一套百余平方米的三房单位,团购价为1.5万元/平方米,总价150多万元。首次置业,便选择这么高总价的房子,颇见胆识。“其实,当时还有一些1.4万元/平方米左右的单位,不过朝向、楼层不好,就没有选”,万小姐说,“不能因为现在省一点,以后后悔,父母总要来和自己住的,两房太小了。其实现在大多数置业者都应该买套三房单位,毕竟独生子女多,父母来长住、短住是不可避免的。 对后市看法: 和普通购房者相比,万小姐的心态要好很多。“买房的时候,就想着房价可能还会下降。”在和一些开发商打交道的过程中,万小姐知道当时有降价打算的开发商还是占绝大多数的。“当大多数开发商都想着降价的时候,房价肯定还会继续下降。”不过,王小姐也不认为今年房价会大降,“现在不少楼盘降一点价就能卖得不错,价格肯定不会再大幅下滑了”。 (张秀钦) 李老师:如果地方政府真的托市,房价可能会很快反弹 年龄:34岁 职业:教师 看房经历: 作为70后的李老师,消费观念比较前卫,还没有买房,就先买了车。李老师说,家在外省,每年回家为了车票都得折腾一番,有能力时,想到的就是先买车。此外,李老师当了10年的教师,住的是学校分配的宿舍,所以对买房的渴求相对较弱。不过,看着房价一年又一年地飙升,李老师对自己当初的决定有点后悔,“要是当时买房不买车,现在都可以买两辆车了吧”。 随着小孩逐渐长大,李老师决定把家乡的父母和小孩一起接到广州读书,学校分配的宿舍显得小了。从去年年中开始,李老师便在从化到处看房。李老师对房子的要求较高:距 ag真人什么意思
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